Un cumpărător care își face bugetul plecând strict de la prețul afișat în anunț ajunge, în majoritatea cazurilor, să constate în ultimele două săptămâni dinaintea semnării că îi lipsesc câteva mii de euro. Nu pentru că vânzătorul a crescut prețul, ci pentru că tranzacția imobiliară din România are un strat întreg de costuri conexe – bancare, notariale, de intabulare, de intermediere – care se adună aproape întotdeauna la 5–10% din valoarea locuinței. La un apartament de 85.000 de euro, asta înseamnă între 4.000 și 8.500 de euro pe care nimeni nu îi trece în anunț, dar pe care îi plătești din același buzunar.
Prețul din anunț este doar 85–90% din costul real al mutării
Diferența dintre suma pe care o negociezi cu vânzătorul și suma totală care iese din contul tău până la primul weekend petrecut în casă nouă are trei componente distincte. Prima este formată din costurile obligatorii ale transferului de proprietate: onorariul notarial, taxa de intabulare, eventual taxa de autentificare a antecontractului. A doua ține de finanțare: comisioane bancare, evaluare, asigurări, poliță de viață dacă banca o cere. A treia, cea mai subestimată, este pachetul de „aterizare” – mutare, reparații minime, transferul contractelor de utilități, fondul de reparații restant pe apartament.
Un exercițiu util înainte de a începe vizionările: ia bugetul maxim pe care crezi că îl poți susține și scade din el 8%. Suma rămasă este prețul maxim la care ai voie să te uiți în anunțuri. Cumpărătorii care fac invers – caută la limita superioară și speră că restul „se rezolvă” – ajung să ceară în ultima clipă un împrumut de la familie sau să renunțe la avansul plătit ca arvună, ceea ce înseamnă o pierdere netă de câteva mii de euro.
Avansul și costurile bancare pe care le plătești înainte de acte
La creditul ipotecar standard, băncile din România cer un avans minim de 15% din valoarea de achiziție pentru prima locuință și, frecvent, 20–25% pentru a doua sau pentru cei cu venituri în altă monedă decât cea a creditului. Important de reținut: avansul se raportează la valoarea cea mai mică dintre prețul din contract și valoarea din raportul de evaluare. Dacă apartamentul este vândut cu 85.000 de euro, dar evaluatorul îl încadrează la 80.000, banca finanțează 85% din 80.000, adică 68.000, iar diferența de 17.000 de euro trebuie acoperită din surse proprii – cu 4.250 de euro mai mult decât planificaseși.
Gradul maxim de îndatorare rămâne plafonat la 40% din venitul net pentru creditele în lei, cu cinci puncte procentuale în plus pentru achiziția primei locuințe, așa că o simulare făcută onest, cu toate ratele existente incluse, îți spune din prima dacă suma vizată este realistă. Merită să compari ofertele actuale de credite ipotecare și modul în care se calculează DAE înainte de a semna orice antecontract, pentru că diferența dintre două bănci pe același dosar poate însemna 30–60 de euro pe lună timp de 25 de ani. La costurile inițiale se adaugă comisionul de analiză a dosarului (între 0 și aproximativ 500 de lei, în funcție de bancă), raportul de evaluare (400–900 de lei), taxele de înscriere a ipotecii în cartea funciară și, uneori, o poliță de asigurare de viață cesionată în favoarea băncii, cu prime lunare de 15–40 de lei pentru un debitor de 35 de ani.
Onorariul notarial și intabularea: cifre, nu estimări vagi
Onorariile notariale sunt stabilite printr-o grilă aprobată prin ordin al ministrului justiției și se calculează procentual, degresiv, în funcție de valoarea imobilului. Pentru tranzacțiile obișnuite de apartamente, onorariul efectiv se situează în zona de 0,4–1% din preț, la care se adaugă TVA. Peste el intră taxa de intabulare a dreptului de proprietate, de 0,15% din valoarea declarată pentru persoane fizice, plus tarifele fixe ANCPI pentru extrasul de carte funciară pentru autentificare și pentru eliberarea încheierii. Practic, la un apartament de 85.000 de euro, pachetul notarial complet ajunge de regulă între 900 și 1.400 de euro.
Cine plătește? Legal, impozitul pe venitul din transferul proprietății îl datorează vânzătorul, iar onorariul notarial și intabularea sunt, prin uzanță, în sarcina cumpărătorului – dar totul este negociabil și trebuie scris explicit în antecontract. La imobilele noi, atenție separată la regimul de TVA: cotele aplicabile locuințelor au fost modificate în 2025, iar un preț „cu TVA inclus” anunțat de dezvoltator în urmă cu un an nu mai este automat valabil azi. Cere întotdeauna în scris dacă prețul este cu sau fără TVA și ce cotă se aplică la data semnării.
Comisionul agenției, evaluarea și expertiza tehnică
Comisionul de intermediere practicat de agențiile din marile orașe este de 2–3% din prețul tranzacției, plus TVA, plătit de cumpărător, deși în multe cazuri agenția încasează comision și de la vânzător. La 85.000 de euro, 2% cu TVA înseamnă aproximativ 2.000 de euro – o sumă care se negociază, mai ales dacă vii cu finanțare aprobată în prealabil și cu termene scurte. Semnează contractul de intermediere abia după ce citești clauza de exclusivitate și penalitățile pentru cazul în care renunți: unele contracte prevăd plata integrală a comisionului dacă tranzacția eșuează din culpa cumpărătorului, inclusiv atunci când banca refuză creditul.
Pe categoria de verificări tehnice, 300–600 de lei pentru un inginer constructor care petrece două ore în apartament sunt cei mai bine investiți bani din tot procesul. El îți spune dacă pereții demolați de fostul proprietar erau structurali, dacă instalația electrică pe aluminiu trebuie schimbată integral (3.000–6.000 de euro la un apartament de trei camere) și dacă infiltrațiile din baie sunt cosmetice sau vin de la coloană. Cere și ultima fișă de la asociația de proprietari: restanțele la fondul de reparații și cheltuielile pentru reabilitarea fațadei trec, în practică, asupra noului proprietar, chiar dacă legea le atribuie celui care le-a generat.
Verificările juridice care pot bloca o tranzacție în ultima zi
Extrasul de carte funciară pentru informare, obținut cu 20 de lei online, arată sarcinile înscrise: ipoteci, interdicții de înstrăinare, notări de litigii, drepturi de uzufruct sau de abitație. O ipotecă existentă nu este un impediment – se radiază la notar cu banii cumpărătorului direcționați către banca vânzătorului – dar procedura cere coordonare și adaugă una-două săptămâni la calendar. Un drept de abitație viageră al unei rude, în schimb, poate transforma apartamentul într-o achiziție pe care nu o poți folosi.
Cazurile cu mai mulți proprietari cer o atenție specială, iar dacă locuința provine dintr-o succesiune merită să înțelegi din timp ce presupune cumpărarea unui apartament moștenit, de la certificatul de moștenitor la acordul coproprietarilor, pentru că absența semnăturii unui singur moștenitor face contractul inopozabil față de el. Verifică și dacă imobilul este încadrat în clasa I de risc seismic – bulina roșie – situație în care băncile refuză frecvent finanțarea, iar prețul de piață este cu 30–40% sub media zonei dintr-un motiv foarte concret.
Un buget realist, calculat pe un apartament de 85.000 de euro
Iată cum arată, în cifre rotunjite, costul total pentru o achiziție cu credit ipotecar, avans 15%, în București sau într-un oraș mare de provincie:
- Avans: 12.750 de euro, virați din surse proprii înainte de semnare.
- Onorariu notarial, extrase și intabulare: aproximativ 1.100 de euro.
- Comision agenție 2% + TVA: circa 2.000 de euro.
- Evaluare ANEVAR, comision de analiză dosar și taxa de înscriere a ipotecii: 350–450 de euro.
- Asigurarea obligatorie a locuinței (PAD) plus polița facultativă cerută de bancă: 150–250 de euro pe an.
- Expertiză tehnică înainte de ofertă: 100 de euro.
- Mutare, transfer utilități, reparații minime și igienizare: 1.500–3.000 de euro, realist.
Totalul cheltuielilor din surse proprii ajunge astfel la 18.000–19.500 de euro pentru un apartament al cărui anunț spunea „85.000 euro, negociabil”. Peste această sumă, regula de siguranță pe care o aplică cei care au trecut deja printr-o achiziție este să păstreze intacte încă trei-patru rate lunare într-un cont separat, ca tampon pentru primele luni, când apar simultan factura de întreținere pe suprafața reală, prima rată integrală și micile lucrări pe care nu le-ai văzut la vizionare. Cine își construiește bugetul în ordinea aceasta – costuri totale mai întâi, preț de listare abia după – negociază mai calm, poate oferi plată rapidă ca argument și evită singura situație cu adevărat costisitoare de pe piața imobiliară: să pierzi arvuna pentru că banca a spus „nu” cu zece zile înainte de termen.
